Leno Appartamento in vendita

Caratteristiche

Superficie

409 Mq

Locali

11 Piani

2 ( Basso / P.T. )

Classe

Esente

energetica

IPE

Descrizione

Abitazione di tipo civile in via brescia n. 52 - leno (BS)

Trib. di Brescia, Proc. 226/2022, Lotto UNICO
Abitazione di tipo civile
Descrizione:

Piena proprietà di un edificio indipendente, distribuito su tre livelli, due fuori terra a destinazione residenziale ed uno interrato destinato a magazzino
Descrizione sintetica dell’immobile staggito
Trattasi di villa singola posta all’ingresso del comune di Omissis in una piccola zona produttiva caratterizzata
da un distributore di benzina posto proprio di fronte all’ingresso principale dell’abitazione. La strada su cui si
trova l’edificio è la provinciale che porta a Brescia ed è una via ad elevato traffico da cui facilmente si
raggiunge il centro del paese in cui si trovano concentrati i principali servizi.
Il fabbricato è distribuito su tre livelli, uno interrato e due fuori terra. Il piano interrato catastalmente è indicato
come magazzino, mentre in realtà è suddiviso in tre locali, una taverna, una cantina ed un grande locale di
sgombero in cui si trova un lavatoio in cemento. I piani fuori terra sono quelli a destinazione residenziale, con
la zona giorno al piano terra, costituita da ampio ingresso, sala, cucina, bagno e soggiorno, e la zona notte al
piano primo, costituita da un corridoio, quattro grandi camere da letto, un bagno ed un locale presumibilmente
destinato a lavanderia vista la presenza di un lavello. Completano l’immobile un grande vano scala interno che
collega i tre livelli, un balcone/ballatoio al piano terra che gira lungo i lati sud ovest del fabbricato e due balconi
al piano primo. Si sottolinea che il grande soggiorno originario dell’abitazione è attualmente suddiviso in più
locali tramite pareti in cartongesso, comunque rimovibili.
L’unità ai piani fuori terra presenta buone finiture ma datate: pavimenti in graniglia d marmo, rivestimenti in
ceramica, porte interne in legno, serramenti esterni in legno con vetro semplice ed ulteriori serramenti in
alluminio sul lato esterno, portoncino di ingresso in legno, pareti e soffitti intonacati al civile e tinteggiati.
Il piano interrato presenta finiture al civile, con pavimenti in gres, pareti e soffitti tinteggiati, porte interne in
legno, serramenti esterni in legno in taverna ed in metallo negli altri locali, impianto elettrico sottotraccia. La
taverna inoltre è riscaldata vista la presenza di caloriferi. Si sottolinea che l’altezza rilevata dei locali interrati
è di 2 metri, non sufficiente per considerarli agibili secondo il regolamento locale di igiene.
L’unità è dotata di allacciamento a tutte le comuni utenze domestiche: gli impianti elettrico, di riscaldamento
e del gas sono autonomi, così come quello idrico sanitario. Non si è reperito alcuna certificazione di conformità
degli impianti, vista la vetustà della pratica edilizia di costruzione del fabbricato.
Di pertinenza del fabbricato sono il vano scala interno e la corte esterna individuati catastalmente alla sezione
urbana NCT, foglio 17, mappale 83 subalterno 3.
Lo stato manutentivo del fabbricato è minimo internamente, e nullo esternamente. Durante il sopralluogo si è
potuto constatare il normale degrado interno di un’abitazione non utilizzata e non riscaldata, come il distacco
di parte della tinteggiatura sul soffitto del piano primo e segni di muffa lungo gli spigoli dei locali.
Esternamente l’abbandono risulta molto più evidente, con varie scandole di coperture spostate o cadute, con
conseguente infiltrazione d’acqua che ha rovinato una parte della gronda in cemento, evidenti segni di degrado
nei balconi con distacco anche del pavimento, probabilmente per fenomeni di infiltrazione, distacco dello
zoccolo di rivestimento, mancanza dei discendenti, ringhiera del ballatoio rotta ed abbandonata sullo stesso,
vetro di una finestra rotto e non rimosso, caldaia murale esterna manomessa ed inutilizzabile. Inoltre la
porzione di giardino di proprietà è incolta con il verde che ha coperto completamente la zona pavimentata
esterna ed i rampicanti che hanno invaso il vano contatori e parte della facciata nord.

Nota sulle aree esterne
Il fabbricato è circondato su tre lati da un’area che solo in parte è di sua esclusiva proprietà. Il giardino posto
ad ovest-nord ovest è di proprietà esclusiva dell’immobile, mentre la restante parte è di un’altra proprietà.
Questa porzione di area non è fisicamente separata da quella in uso al fabbricato staggito e resta quindi
liberamente accessibile dalla casa. Anzi l’abitazione presenta sul lato est una porta con quattro scalini esterni
che accedono alla suddetta area confinante, che all’atto del sopralluogo si presentava come una discarica di
qualche impresa edile. Inoltre sul lato nord è presente una scala a fianco dell’immobile che porta all’ingresso
esterno del piano interrato, scala che però ricade ancora sull’area confinante. Tale promiscuità è dovuta al fatto
che inizialmente la proprietà era unica e poi è stata suddivisa non tenendo conto di queste problematiche. Si
presuppone comunque che il fabbricato in esame abbia un qualche diritto di passaggio sulla proprietà
confinante, vista la presenza di più ingressi sulla stessa e visto che nelle vecchie planimetrie l’area era tutta
una.
Altra criticità, riscontrata analizzando i documenti progettuali e durante il sopralluogo, è il ballatoio posto al
piano terra lato sud che sporge dal fabbricato di 2, 5 metri sopra un mappale diverso da quello di proprietà della
casa, e che anzi, insieme alla cinta che lo delimita è parte del subalterno 12 del mappale 147, bene non censibile
comune a vari mappali ma non a quello del fabbricato staggito. Riassumendo quindi risulta che la cinta ed il
ballatoio del piano terra lato sud sono beni non censibili comuni ad altre proprietà ma non a quella oggetto
della presente perizia. Ma se il ballatoio è descritto nell’atto di compravendita e nelle planimetrie catastali,
confermando quindi la sua esclusiva appartenenza all’immobile staggito, la cinta non compare in nessun
documento e quindi non è possibile attribuirla all’immobile staggito nonostante lo delimiti e contenga il
cancello pedonale, ma come per l’area succitata si può ipotizzare un diritto di passaggio
Calcolo superfici di proprietà
Superficie Principale
Piano terra m2 174, 00
Piano primo m2 174, 00
Superficie Secondaria Indice Mercantile
magazzino piano interrato m2 174, 00 25% (1)
balcone m2 21, 00 30% (2)
ballatoio piano terra m2 40, 00 15% (3)
giardino m2 52, 00 10% (4)
Superficie commerciale m2
409, 0
Data vendita
deserta già abb
Prezzo base
€ 234. 750, 00
Offerta minima
€ 132. 046, 00
Valore in aumento in caso di gara
€ 2. 400, 00

Dettagli

Piano	Basso / P.T.
Piani edificio	2
Mq	409
Mq giardino privato	52
Riscaldamento	termoautonomo
Occupazione	Libero
Classe catastale	A/2
Rendita catastale	532

Accessori

giardino

Classe energetica

Classe energetica: Esente
Indice Prestazione Energetica (EPgl): Kwh/m2/anno

Mappa

45.532139|10.216253

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Appartamento in vendita a Leno

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